杭州的二手房中介又开始忙着带看房了。 江玥 摄

“半小时内接了5个电话，水都没来得及喝一口。”昨天，杭州余杭区未来科技城板块资深中介小陆接电话接得手机发烫，“怎么都没想到，一天前我们门店还是门可罗雀，冷冷清清，今天一上班就有这么大变化！”

5月17日上午，杭州发布房产新政，从优化二手住房交易政策、完善税收调节、更好满足三孩家庭购房需求等方面，进一步完善房地产市场调控。

可以说，本轮新政，对杭州二手房市场的推动力度是最明显的。

数据端的反馈也立竿见影。

杭州贝壳研究院统计：5月17日当天，截至13:30，贝壳找房平台杭州二手房半天的挂牌量，是过去一个月日均挂牌量的10倍；咨询也活跃起来了，5月17日当天咨询量，比4月份的日均咨询量增加了62%。

本轮“5改2”涉及 1万多套在挂牌的杭州二手房

本次新政主要有这几方面的调整——

1.二手房门槛大幅降低：外地户籍在杭缴纳1年个税或社保可买二手房；

2.落户杭州就能买二手房，无社保要求；

3.三孩家庭可以购三套住房，摇号新房时享受无房家庭待遇。但是第三个子女必须是2021年5月31日（含）以后出生或收养；

4.唯一住宅出售，满2年就免营业税。

新政一出，杭州二手房市场犹如水入油锅，沸腾了。

“除了接到房东、购房者的咨询电话，微信咨询也活跃了。”上城区丁桥板块一位中介门店的店长说，很多活跃在一线的房产经纪人都反映，这样的日子，好久没见了。

“今年以来，有的中介是三四个月才开一单，发朋友圈的房源，几乎都没什么人来留言。结果昨天政策出来，都被疯狂咨询，我们甚至编辑好了新政问答模板，否则根本来不及解答这么多的咨询。”店长说。

呼声最高的，就是俗称“5改2”的这一条：个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；个人转让非家庭唯一住房的，增值税征免年限仍是5年。

大家注意到了，杭州本轮政策中的“5改2”，仅针对家庭唯一住房。

杭州贝壳研究院统计：目前，在杭州贝壳平台挂牌的房源中，“唯一”的房源占了40%，“满2年不满5年”的房源占“唯一”房源中的30%。也就是说，同时满足“满2年不满5年”以及“唯一住房”的房源，占了总房源的12%。这个数据具体是多少呢？有1万多套，这还不包括其他平台的数量。

买一套总价500万的二手房

可以省下一辆奥迪A4

所谓的“5改2”，就是在二手房交易中，原本买入不满5年再出售，需要交房屋总价5.3%的增值税，现在买入满2年就无需缴纳增值税。

房屋总价的5.3%是什么概念？

举个例子，以一套总价500万的二手房来测算，如果符合“5改2”，能省下增值税费用26.5万元，足够你买一个车位，或者买一辆奥迪A4了。

总价越高的房子，省下的钱越多。

倘若购买总价1000万的滨江锦绣之城、2000万的绿城柳岸晓风，光增值税这一块就能省下53万和106万。

要注意的是，在杭州二手房交易市场，约定俗成的做法是：税费由买家承担。

所以，买家们必然喜闻乐见：有1万多套杭州二手房可以在交易时省下房屋总价5.3%的增值税，而这批二手房将推动二手房市场的交易活跃度。

“老破小”住宅和酒店式公寓

接下来可能会更难卖

有人欢喜有人忧。

买家陈女士，一周前在上城区买下了一套总价1200万的次新房，原房东买入2年半，不满5年。“如果我不那么急，一周后再买，可以省下60多万的税费。”陈女士懊恼不已。

也有很多人一夜之间得到了一张“房票”，正在庆幸……

在我们采访过程中，西湖区、拱墅区、上城区的多位资深中介透露，“5改2”新政对于市中心正在挂牌出售的“老破小”来说，并不是好事。

“这些房源年限都是5年以上的，在新政前就不受增值税的影响。新政利好的，主要是最近几年办出产证的次新房。”中介们表示，次新房本来就在房龄、户型、环境等方面有一定优势，成色好、物业佳，现在再加上税费上又有新的利好，在二手房市场的竞争力更强了。那么相形之下，市中心“老破小”可能就更难卖了。

对酒店式公寓等商住类产品也是利空。

一位酒店式公寓代理分销单位的营销人员透露，本轮新政发布后，有几组本来打算买公寓的客户有了购房资格，立刻决定去买二手房了。

不但激活二手房市场

也利好新房市场

杭州贝壳研究院院长上官剑列出数据：今年4月份杭州二手房成交量为4202套，同比下滑60%，环比下滑18%。杭州的新房市场则相对较好，4月份有45%的楼盘要摇号，平均中签率大概是31%，尤其是主城区的新房，整体受市场欢迎。

上官剑分析，考虑到目前杭州楼市分化明显，房产政策做这样的调整，精准地将“房住不炒”和促消费促稳定结合起来，通过释放二手房的市场需求，逐步盘活市场，引导预期。然后可能会根据疫情的情况、市场预期和购买力的恢复情况，再进行下一步的动作。

上官剑认为，新政释放了大量二手房房票，潜在的客户激增。比如：杭州户籍无需社保、非杭州户籍12个月社保就有购买一套二手房的资格，可以说大幅调整了购房门槛，“二手房市场自住需求会得到充分释放，对楼市产生实质性利好”。

而对于满2年不满5年的次新房，“5改2”政策明显地降低了首次购房和改善型换房的成本，杭州二手房市场将保持修复，房源量筑底回升，价格逐步趋稳。

对新房来说，虽然门槛不变，但是对“卖旧买新”的家庭提供了支持，给换房群体注入新动能，激活了市场需求，“所以对新房市场也是明显的利好”，上官剑认为。

购房者应抓住时机，多看多比

房东先扪心自问：是否一定要卖？

“从宏观层面来说，目前是比较好的购买时机。”中房大数据研究中心总经理陈焕春认为，对于购房者来说，不管市场怎么样，一定要结合自己的需求来考虑买房这件事。

目前，二手房的价格不会太高，有一定讨价还价的余地；政策层面，也在不断提供助力，比如：二手房交易政策的支持，贷款等金融方面的支持；在去化比较慢的情况下，购房者可以从容做选择。

“多看多比。”她强调，今年想买二手房的购房者，可以动起来了，但不要急，对于“所见即所得”的二手房来说，要多看多比，做足功课。

想卖房的房东，也要摆正心态，做好预期判断。有没有那么急？是不是一定要卖？陈焕春认为，倘若卖了房子，资金没有更适合的去处，建议可以继续持有观望一下。