杭州二手房年度报告：成交量第一的小区24812元/㎡，00后比95后更买得起豪宅！

二手房价继续跌？房贷利率还会降？2024年杭州楼市大猜想

摄影 黄煜轩

2024年伊始，距离杭州地铁5号线拱宸桥东地铁口500米左右，普金家园小区一套约120平方米的房源，以4500元的月租金租掉了。

若是在去年同期，这样的小区和位置，能租到5500元/月以上。

这几年，杭州的房租逐年下降，是大部分人的普遍感受。

近日，橙柿互动与杭州贝壳研究院开展联合调研，最近3年的杭州十区租房市场数据显示，2023年，杭州平均月租金为50.26元/平方米，相较2022年的52.33元/平方米和2021年的52.81元/平方米，保持下降趋势。环比2022年，下降了4%。

但我们采访的很多杭州房东认为，远不止这个数据。

“至少跌了20%。而且降价也未必租得出去。”一位武林广场附近老小区的房东表示。

漫画 连诚

买家、租客都很少

房东倒是越来越多了

“年底本身就是租房子的淡季，最近无论是买房还是租房，买家、租客都很少，房东倒是越来越多了。”拱宸桥板块一家房产中介门店的店长阿斌说，“起码要过了正月十五才能回暖一些。”

生意这么清淡，他和店里兄弟们商量，这阵子除了继续做看房视频，其他工作都在收尾了，为春节放假做准备。

“租房市场现在很卷，我们这附近，像风尚望和湾、天阅云合源交付后，年轻的租客们纷纷流向那里。老小区就更难出租了，‘只闻新人笑，不见旧人哭’哦！”

阿斌说，有些果断的房东，为了留住租客，主动降租金。这样的房东往往租金损失不多，6000元/月左右的租金，基本打个九折，降六七百左右就能稳住。对租客来说，也不需要重新找房子或者忙搬家。

但对于需要重新寻觅租客的房东来说，就要下狠心“大刀”了，“如果想在春节前租出去，至少要做好打七折八折的准备，还要看房东的运气”。

为了卖房“赶走”老租客

现在后悔“回不去了”

“狠狠心再降10万，争取第一季度把房子卖掉！”1月10日，老钱走出中介门店，他挂牌这套杭州大厦附近90方老房已经满一年，这已经是他第5次降价了。

为了在2023年“出货”（卖二手房）、“打新”（摇一手房），他和爱人甚至“赶走”了租了3年的老租客。

事到如今，夫妻俩颇为后悔这波操作，“回不去了”。

“房子没卖掉，空置了一年。想继续出租，原先租6800元一个月，现在最多只能租5500元一个月，‘贱卖’舍不得，‘贱租’也舍不得，后悔也来不及了。”老钱夫妻俩骑虎难下。

老钱看到自家小区业主群里都在“割肉”租房，“小区有房出租的业主小群里，租金都大不如前，最多的跌了超过20%。”

面对这样的现实，夫妻俩也失去了坚定“打新”的信念了：“很多红盘哪怕摇中了，距离交付还要两三年，以后租赁市场还不晓得怎么样，算算回报率和风险，我们已经有点退缩了。”

杭州租赁市场整体消费降低

进入“下卷”阶段

通过数据端的整理和分析，以及记者的实地走访，我们得出结论——杭州房屋租赁市场整体消费正在降低，进入了“下卷”阶段。

“下卷”，引申于网络流行语“内卷”。即在租房市场中，租客降低租金预算，依次下沉到下一个租金区间甚至下两个租金区间。

比如：原先在租金上舍得花1万多元/月，现在缩减到1万元以内；以前租住200平方米以上大户型的，现在直接买房或者降至租住200平方米以内的房子。因为消费降级，上一级的租客进入到下一级租金的领域，导致房东为了出租被迫“卷”了起来，最终表现为市场整体房租消费降低。

我们调研了租房这件事 帮你总结6点

1.大部分杭州住宅租金下降，仅少数逆市上扬。

2.总体来说，难卖的小区相对难租，但好卖的小区却未必好租。即便是当年摇号场上的“天选之子”，在交付后也可能为了出租踩踏而“头秃”。

3.想通过买卖房产投资或者想通过买房出租赚取回报的群体可以休矣。

4.随着新交付楼盘的增多，租赁市场供大于求的局面在2024年仍将持续。

5.如果非自住，谨慎摇红盘！由于和周边二手房存在较多的倒挂，很多人对红盘趋之若鹜，但我们要提醒大家：红盘往往会吸引很多投资者，交付后无论出售还是出租，都很可能遭遇踩踏。万一“红得发紫”被限售，几年后的市场情况更加难以预料。

6.建议目前房东不要挑租金，主要还是挑租客吧！遇到爽快、靠谱的租客，只要和市场价相差不多，就赶紧落袋为安。

与2022年同期相比，杭州10区内118个板块中，90个板块房租普跌，占比76%。

跌幅榜上，西湖区的黄龙商圈、富阳的富春板块、余杭的塘栖、滨江的彩虹城，以及主城区的景芳、天水、古荡、九莲、文三、清波板块位于前十。

而涨幅榜前十强，则是上城区的望江、余杭区的仁和、萧山科技城，还有华家池、金沙湖、丁桥、乔司、半山、奥体、南部卧城板块。

杭州76%的板块房租普跌 年底还要“折上折”

同一区域，不同品质的房子租金受影响程度不同。市区一些年代较久的小区，虽然租房需求仍然较大，但租金价格却不再坚挺，纷纷回落。

黄龙商圈一家中介门店的店长小王说，本来就跌了一轮，最近春节淡季，租金价格又松动不少。与前几个月相比，黄龙板块近期租金普遍再挫400-500元/月，有的小区降幅600-700元/月，“比如九莲新村、求是村这样的小区，最近相当于‘折上折’，还很难租掉”。

小王说，这两年，杭州租客对房租的心理预期明显下降，高价位租房的需求少了很多。房东为了保证出租效率，不得不对租金做出让步，导致房租整体下调。

2023年同比2022年，黄龙板块原先6000元/月能租出去的电梯两房，现在5500元/月肯定能租到；一些老小区之前4700-4800元/月的房源，现在租4200-4400元/月，还有议价空间。

原本租5000元/月的群体

“下卷”到租4000元/月或者3000元/月

“下卷”，引申于网络流行语“内卷”。即在租房市场中，租客降低租金预算，依次下沉到下一个租金区间甚至下两个租金区间。上一级的租客进入到下一级租金的领域，导致房东为了出租被迫“卷”了起来，最终表现为市场整体房租消费降低。

我们采访了上城、拱墅、滨江区的多位中介，都表示感受到了租房市场整体“下卷”的威力。

“原本租5000元/月的，要求租4000元/月或者3000元/月的房子了，这两种情况在2023年的租房市场比比皆是。”望江板块一位租赁中介说。

从数据看，哪怕是租金涨幅榜的前十强，“下卷”也很明显。

2021年，滨江区租金在3000元/月以下的，占比10.03%；5001-8000元/月的占比45.02%；到了2022年，5001-8000元/月这档出现明显下降，变成39.14%。近6个点的跌幅，则多半加成在3000元/月以下这档，2022年的数据为13.54%。

再看上城区，2022年月租金1万元以上的，占比3.89%，5001-8000元/月的，占比19%；但这两个区间，在2023年分别降至3.25%和17.9%，哪个区间占比多了呢？也是3000元/月以下这档，占比从2022年的23.97%上升到了2023年的25.85%。

从面积段来看，2022年上城区租房60-90平方米占比为35.98%，2023年为34.81%，略有下降。降下来的数据转移至下一区间40-60平方米，从2022年的27.54%上升到了2023年的28.75%。

为了“抢”租客

房东们也“卷”起来了

“以前坐收租金的房东，很多都在主动出击。”拱墅区桥西板块几位中介告诉我们，板块内租金都在下跌，租不出去的房子也不少。哪怕是以“性价比”著称的一些回迁房，房东们也开始自发行动起来，在小区公告栏、单元走廊积极张贴租房信息，在业主群、租房群甚至是闲置群内积极“发房源”“抢客源”。

在小区附近，如果看到有“疑似”租客的人，房东们眼睛都冒着光，热情凑上去询问：“想租房子？”

“有些房东们以前很威风的，也不太搭理我们中介，现在也主动‘投奔’中介了，小区周边一个个门店问过去：我家的房子怎么还没租出去啊？租客有什么要求，都可以商量的。”中介们说，房东们这么“卷”，为的只是比别人更快一点“抢”到租客。

西湖边的老小区

租金一样降

西湖边的老小区，租金也一样降。

“七八年前，我60多平方米的房子每月能收6000元的房租，现在5000元都不到。”房东韦先生的房子步行至西湖不到200米，托管给了一家中介公司，“在降了近20%租金的基础上，一年还有2个月的免租期，以及要支付几百元托管费。”

“房租下降，市中心老小区首当其冲。”文晖板块一家中介门店的黄店长认为，“和七八年前相比，跌了近20%。”

他举例，朝晖小区30-40平方米的房源，七八年前3000-3800元/月，中间涨涨跌跌，如今2500-3000元/月就能租到，降幅约20%。

合租房跌得更多。比如和平小区一些合租房，2016年时单间租金2500元/月以上，现在2000元/月不到就能租下。

“杭州的地铁线路越来越多，老小区的优势就越来越小了，”大关片区一位中介店长直言，“不多降点价，根本租不出去。”

“我的房子根本不愁租不出去” 

望江、滨江、奥体次新房租金逆市上涨

与老小区的惨淡租赁行情相比，作为年轻人聚集的新兴板块，滨江、奥体乃至望江的租赁市场，近几年始终坚挺。尤其是板块内的次新房小区，租金不但没跌，反而逆市上涨。

一位在滨江拥有多处住宅和商住房产的房东说，完全没有感觉到市场萧条，以网红经济见长的区域。“我的房子根本不愁租不出去。几套酒店式公寓是最好租的，主要是租给小主播，价格好，成交快。”这位房东还有一层写字楼，租给了一家医美机构，租金同样令他满意，也算是和电商相关的产业了。

前几天，网红主播辛巴在杭州奥体中心举办了盛大的辛选5周年嘉年华演唱会。而这只是网红拍摄、直播等产业扎堆杭城新兴板块的一个缩影。

在贝壳平台2023年杭州租赁小区成交价Top名单中，可以看到，杭州人气红盘滨江金茂府、臻奥院（推广名：壹号院）、钱江候潮府、创世邸等都位列其中。

天阳武林邸月均租金218.23元/平方米

这些租金不菲的房子谁在买单？

去年，高居榜首的是盛景琥林名邸，也就是大家熟悉的天阳武林邸，月均租金218.23元/平方米，相当于100平方米的房子租金要21823元。这个小区是拱墅申花板块的标杆楼盘，2018年交付，紧靠莫干山路，距板块内主要商业中心城西银泰仅1公里，各项资源配套成熟稳定，目前二手房挂牌均价超8万元/平方米。由于这一带小户型次新房稀缺，天阳武林邸的小户型，在申花的次新学区房里面有一定竞争力，在租赁市场也比较抢手。

滨江金茂府以月均165.31元/平方米占据租赁均价榜亚军；臻奥院紧随其后，月均155.59元/平方米，租出44套；钱江候潮府月均140.83元/平方米，租出了13套。前20名中，出租数量最多的要数奥体红盘创世邸，一年共出租了93套，月均租金102.53元/平方米。

“臻奥院这类小区，无论是地段、颜值还是品质，都符合网红们居住、拍摄视频、直播等需求。”奥体板块多位中介告诉我们。诸如小宇、孙一宁、若驰夫妇等一大拨流量网红都租在臻奥院。正是这些网红，为其撑起了高昂的租金。

如今滨江、望江、奥体的不少次新小区里，住着许多抖音、快手、淘宝等各大平台的头部主播。

而除了这些头部网红，他们的助理、运营、拍摄团队等，也是这些板块租赁的主力军，虽然收入不能与顶流比，但对生活品质、居住环境也有不低的要求。

“我有好几位主播、模特朋友租在绿地旭辉城，一个月租金8000元左右。”一位租住在奥体板块的抖音小网红告诉记者，她的摄影师、直播策划分别租住在滨江和萧山科技城。

万名菜鸟员工搬到老余杭

周边租金“起飞”

另外一批租金逆市上涨的房源，则托了产业转移的福。

去年4月，位于老余杭的阿里巴巴菜鸟全球总部启用，约1万名菜鸟员工搬到新园区办公。

借此契机，周边租金直线“起飞”。

杭语蓝庭95平方米户型在2023年初的价格，差不多4000元/月，现在要5000元/月才能租到了。

成色较新的天空之城，93平方米三房的目前租5500元/月起，138平方米四房可以租到8000元/月。“很多阿里云员工点名要租天空之城，小区楼下还有阿里云班车点呢！而地铁五常站到菜鸟总部园区附近的金星站，也相当便利。”相关中介透露。

租房的人去哪儿了？

有的刚需转租为买

很多刚需转移到了买房市场。

“租了3年的房子，房东也很好，但我还是选择买房。”95后新杭州人小邹姑娘上个月喜提“共有产权房”一套，产权比例为50%。

小邹是拱墅区区级人才，刚买的房子70平方米左右。“首付25万元不到，月供4000元，位于拱墅区，你敢信？”小邹忍不住和我们分享。

“主要是算了笔账，真划算啊！”小邹说，原先租住在余杭区，一个35平方米的Loft公寓，加上车位月租金总共3000元。“现在买房了，面积大了一倍，月供只需多花1000元，生活品质大变样。”小邹说，与其租房把钱给房东，不如每月付月供。

去年超10万套新房交付

大量涌入出租市场

2024年租金下跌趋势仍将继续

数据显示，总体来说，2023年杭州人口还在持续流入，租房总体需求也没有减少。

然而，市场供应量上升得更快。

“2023年是个交付大年，交付的楼盘超百个，合计交付超10万套。”一位杭州本土房企的项目营销经理告诉我们，“仅按15%的出租率计算，就能为市场提供近15000套新房源。”

他还提醒，越来越多的“限售房源”要交付了。如：地铁绿汀路站上盖TOD小区——杭珹未来中心北区的1100多套房源和南区400多套房源；大江东云帆未来社区的3235套房源；曾经“6万人摇”的西溪公馆北区1213套房源；地铁五常站上盖TOD天空之城2600套左右的房源。这些短时间内无法进行二手房交易的限售房，也会大量流入租赁市场。

“保障性住房的增加，也在一定程度上拉低了租金。”一家长租公寓的营销负责人认为。围绕“十四五”期间杭州要筹集保障性租赁住房33万套（间）目标任务，截至2023年11月，全市已累计认定项目460个、房源22.8万套（间），被国务院列入全国发展保障性租赁住房工作激励城市。“这对租客来说是十分友好的。”这位负责人认为，2024年，杭州的租金下跌趋势仍将继续。

2023年全国重点50城住宅平均租金微跌

据中指研究院微信公众号今年1月8日发布《2023四季度中国住房租赁企业规模排行榜》，2023年，随着宏观经济稳步复苏，租房需求平稳释放，全国重点50城住宅平均租金累计微跌0.30%。跌幅较2022年收窄2.20个百分点。12月，50城住宅平均租金为36.6元/平方米/月，环比下跌0.48%，跌幅较11月收窄0.02个百分点。

从租金来看，2023年17城住宅租金累计上涨，33城累计下跌。

从租客来看，高学历青年人是主力租房群体；因租客收入预期降低，价格敏感度提升，超六成受访者计划租约到期后换租；计划长期租房的群体比例较低，租房仍是购房前的过渡选择。