“大真探”带你看清“无限时代”的杭州楼市

“杭州楼市重新回到了‘无限时代’。”

华东商贸经济学会委员刘清帆，用这样一句话来形容目前的杭州楼市。“在过去的几年里，杭州采取了一系列的限制措施和政策，引导楼市的健康平稳发展，如今大部分限制措施和政策都已经取消，在目前的市场环境下，杭州楼市未来的走势、购房者和房东的选择，一定都会和过去有所不同。”刘清帆说。

本报上周末举办的“读新政 筑信心”2024房产新政解读分享会现场 记者 江玥 摄

杭州10月份二手房成交量突破8000套

这波行情是房东的机会

在各种楼市新政的加持下，10月份，杭州十区二手房成交量超过8000套。单日成交套数保持高位，最高达到近450套。二手房近15天带看量创新高，逾31万次的带看量较日常周期增加了10万次左右。杭州二手房整体已经走出8月和9月的低谷，重回高点。

市场明显回暖，房东涨价、反悔不卖的情况时有发生。

据“手边找房”数据显示，近15天有1736套房源涨价。

当然，理性的房东还是更多，有13410套房源下调了价格。

哪些板块热度提升最明显？

总体来看，奥体和亚运村板块，以及申花板块，在人气上明显“领跑”。

奥体板块创世纪小区的业主刘女士深有体会：“这几天晚上八九点都有人上门看房，中介跟我说，如果价格肯让步的话，再看几组就能卖出去了。”

虽然近期房地产市场迎来不少政策利好，但降价房源数量也没有减少。这说明很多房东有共识，还是要抓紧时间，快速卖出。

曹先生在西湖区有一套小三房，是他多年前一手买入的。

“我看着这套房从2万元/平方米涨到四五万元/平方米，再到现在跌回2万多元/平方米的。”曹先生说，虽然也懊悔没有在最高点卖出，但现在他不准备上调挂牌价，“目前楼市还是买方市场，趁着这波行情卖掉，只要能脱手就好”。

杭州二手房库存量及网签量对比

今年以来，杭州二手房成交量相对平稳，但库存量一路走高。 杭州贝壳平台供图

“每成交一套房子就有三套房子挂牌”

杭州二手房总体供大于求

当成交量上来后，房东们认为已经到了卖房的时机，而购房者觉得正值“捡漏期”，买卖双方进入了一个难得的“双向奔赴”阶段。

我的房子到底该挂什么价？砍多少价才不吃亏？

数据是最诚实的。杭州贝壳平台数据显示，今年1月份，杭州二手房挂牌房源库存量是17.8万套。到了9月底，库存量是20.4万套，换句话说，房子还在“越卖越多”。

“相当于每成交一套房子就有三套房子挂牌，在这种库存比较大的情况下，价格下跌是正常的。要知道，在2015年和2016年的时候，是每挂一套房子，就卖一套房子。这也是当时价格上涨的重要原因。”平台数据专家分析。

最近一个月新政出台后，带来了什么样的市场变化？

“杭州新房限价放开后，楼市热门板块最先发生了房价重塑。”根据杭州贝壳平台数据，钱江世纪城、滨江、萧山市北西等地段，房价的重塑是最快的。因为这些地段的一、二手房价格原本就有较大的“倒挂”，成交量也大。在这种情况下，房价的趋势就有阶段性往上走的可能。

而有些板块，虽然二手房成交量明显提升，如临安、萧山、富阳等，但价格仍然“量升价跌”“以价换量”。这是因为，这些板块的二手房整体库存较大，供大于求的局面仍未改变。

一个板块，即便规划再好，如果它短期内有“天量”的供应量，那么房价也势必会受到冲击。

以杭州亚运村板块为例，10月份以来板块日均成交量约65套，成为全杭州二手房流量标杆。“主要是因为它价格不高。杭州新政后，亚运村板块的二手房成交价格略有上升，但不算高。亚运村目前二手房售价基本上就是当时业主的购入价。”平台数据专家表示，“总体而言，要有高额的成交量持续支撑，整体价格才会向上”。

至于更长一段时间的房价走势，确实谁也说不好，还是得根据市场变化，一步一步看。

换房需要调研三个数据

库存量、成交量、成交价

杭州市场上有很多想换房的改善客户，需要注意哪些问题？

杭州贝壳平台“直播一哥”周鲁良给出了可操作性很强的“干货”。

第一步，要明确换房的目的是什么？是为了小区内的环境更好，还是为了周边的地铁等配套更好？换房的原因有很多，但最主要的核心需求，其实只有1-2个，根据自己的需求去把它依次罗列出来。

第二步，根据你的主要需求，去选定购房区域。

第三步，尽可能了解卖房区域和意向买房区域的市场情况。换房一定要明确的是原板块、即将置换板块的三个数据：库存量、成交量、成交价。掌握这三个数据，就能在置换过程中抢占先机。

库存量呈下降趋势，成交量呈高额、持续上升趋势，成交价平稳或稳中有升，买在这样的区域，基本就可以放心了。

不要“边买边卖”

既买不好，又卖不掉

“最后一点，置换人群要特别注意，就是得想好是先买后卖还是先卖后买。如果是属于先买后卖的，那你需要有前期的置换资金。没有足够资金，那只有先卖后买。如果你想两个同时进行，这种情况下往往会既买不好，又卖不掉。”周鲁良补充说。

2024秋季杭州二手房购买指南

1.非必要不买一居室，后期如果要卖，市场流通性很有限。

2.一些具备核心资源、无法复制资源的房子，哪怕是老房子，也是可以大胆购买或持有的，比如：西湖边的房子。

3.距离地铁口直线距离超过1公里的，都是“伪地铁房”。

4.尽量选择大的、口碑好的开发商，这点无论买一手房还是二手房都通用。尽量选择物业好的，因为房子交付后，长期还是要看维护和保养。

5.全新装修没住过人的二手房谨慎购买，有部分是廉价装修后再加价卖的。装修时间短，用的材料一般，甚至可能是做表面功夫，或甲醛超标。最好要求房东出具相关装修材料和费用凭证。

6.一楼的房子不带院子不要买，顶楼的房子不带阁楼不要买，房龄老的一楼和二楼不要买，一个是黄梅天返潮，另一个是低楼层下水管道容易出问题。

7.走破式户型，即房间和厨房或厕所分开的，不是“一门关进”的老房子，再便宜也不要买。哪怕在老小区里，也是流通性最差的一种房子，贷款还受限。

8.今年下半年到明年年初，杭州会迎来一波新房交付潮。板块内有大量二手房交付的，如杭州亚运村、钱江新城二期等，可以去淘一淘次新房，有捡漏的概率。

9.睡眠不好的人，高速、高架、铁路附近的房子，沿马路的房子不要买。虽然现在有隔音门窗等科技产品，但噪声问题仍是现实存在的。后期这类房源要出售，噪声也是绕不开的短板。

10.现阶段，市中心“老破小”可以考虑乘势卖出。