杭曜置地中心一期

今天，杭州地铁和睦站门口的“5分钟巴士”1242路开通了，工作日早晚高峰期间运行。

对和睦一带的花园岗和苑、星瓒颂锦府、杭曜置地中心等小区的上班族来说，以前早上要步行或骑车去坐地铁，现在可以“掐着点下楼、5分钟上地铁”高效接驳。解决了从家门口到地铁站的“最后一公里”问题。

这条线路不长，从福茹弄出发，沿小河路一路覆盖花园岗和苑、景致公寓、星瓒颂锦府、杭曜置地中心等小区，直达地铁和睦站。但它串起的，却是杭州城市更新中具有标本意义的一个板块——从“造纸厂”到“高端改善聚集区”——十余年的巨变，浓缩在这条线路的起点与终点之间。

一个板块的“前传”

桥西往事

与造纸厂的机器轰鸣

2010年前后，桥西区域因大运河申遗和城市有机更新而进入公众视野。

彼时，九龙仓碧玺作为香港九龙仓进入杭州的第一个独自操盘项目（原杭一棉项目），落子桥西核心区，与后来的低密项目江南里、运河宸园等标杆楼盘一起，拉开了桥西高端居住区的序幕。其中的江南里一度以超20万元/平方米的单价，成为杭州顶豪的代名词。

而站在莫干山路往北看，隔一条萍水东街，景象截然不同。

华丰造纸厂，这座始建于1922年的“百年老厂”，机器轰鸣了近一个世纪。厂区周边，是低矮的厂房、货运卡车扬起的尘土，以及尚未被城市化的农田与村落。

这一带的住宅形态与桥西核心区域有着天壤之别。和睦新村是杭州人熟悉的经典老小区，建成于20世纪八九十年代，是原造纸厂职工及周边居民的主要居住地。二手房平台显示，和睦新村本月挂牌均价为25329元/平方米，主力户型为40~60平方米的小两房，属于典型的城中“老破小”。

附近还有2000年建成的杭印路小区，挂牌均价在39600元/平方米左右，同样以56~69平方米的两室户型为主，但凭借双文澜学区、运河景观等资源，价格明显高了和睦新村一截。更早的还有小河路小区，体量不算很大，二手房挂牌均价45621元/平方米，属于桥西“老破小”里地段不错的一类。

这些老小区的存在，彰显了一个事实：在“华丰造纸厂三兄弟”冒出来之前，这一带的住宅供给，基本停留在“刚需上车”和“老旧小区改造”的阶段。

道路通了，地铁来了，板块“活”了

华丰造纸厂“三兄弟”也登场了

2019年6月，地铁5号线首通段开通，共设12座车站，其中涉及“桥西—和睦—申花”板块的地铁站点，有大运河站、和睦站、萍水街站。

2021年11月，萍水东街（莫干山路—石祥路）完工。这条全长1224米的城市次干路，将申花、桥西以及北部新城真正串联在一起。次年3月，萍水东街（莫干山路—桥弄街）开通。这条路，正是从华丰造纸厂的老厂区上“长”出来的。

道路通了，地铁来了，地块也“活”了。

2022年，是华丰造纸厂地块的高光时刻。

华润、伟星等房企相继拿下造纸厂地块。杭樾润府、星瓒颂锦府、杭曜置地中心——“华丰造纸厂三兄弟”陆续入市，精装限价统一为46200元/平方米。这个价格与当时申花区域54000元/平方米的滨融府等楼盘形成了近8000元/平方米的价差，改善需求蜂拥而至。

数字最能说明热度：杭樾润府两次开盘，平均中签率11.79%；星瓒颂锦府五次开盘三次触发社保排序，平均中签率10.85%；杭曜置地中心九次开盘五次“拼社保”，349套房源限售，平均中签率仅11.53%。

彼时，购房者抢的是“倒挂红利”，是“申花最后的限价盘”。没人会想到，两三年后，这里会成为杭州二手房市场最活跃的板块之一——而一条小小的1242路，正是为这些新交付的“三兄弟”业主们量身定制的。

“一条萍水东街，隔着的是两种城市发展阶段。和睦新村那样的老小区，100多万元还能买到60平方米的两房；三兄弟这边，500万元起步才能上车。”申花区域一位资深中介告诉我们。

“5分钟巴士”背后

新居民的出行痛与板块的兑现期

2025年~2026年，“华丰造纸厂三兄弟”陆续交付。

3个小区共有超过3000套商品房，其中一大批集中进入二手市场，申花北区域迎来“交付大考”。

但新居民们发现了一个尴尬的现实：小区距离地铁和睦站，恰好1公里左右。步行嫌远，骑车怕下雨，开车不值当——于是，当杭州公交前期走访调研时，花园岗和苑、景致公寓、星瓒颂锦府等小区的居民几乎异口同声：我们需要一条地铁接驳线。

1242路的线路设计颇为讲究：去程，居民在“地铁和睦站E口”下车；回程，从A口出站换乘。不同站点、不同路线的设置，是公交根据小区位置、道路情况专门“定制”的。

星瓒颂锦府的居民从北门出，步行至“西塘桥下”乘车，回程在“赵伍北路湖州街口”下车；杭曜置地中心一区的居民则从北门至“祥睦桥下”乘车，回程在“乡邻”站下车。高频次、短距离、精准停靠——这已不是传统意义上的公交线路，而是为这个新板块“量身定制”的社区通勤巴士。

一条公交线路的开通，映射的是一个板块从“规划期”到“兑现期”的过渡。

杭州城市更新的一条典型路径

“三兄弟”交付后，这里的二手房价格排序迅速明朗：星瓒颂锦府凭借三面铝板外立面、下沉式会所和恒温泳池等品质细节，稳居板块“一哥”，177平方米房源成交价一度达到5.8万元/平方米；杭曜置地中心因自带万象天地商业综合体、距离地铁站最近，成交量更是凶猛；杭樾润府相对交付早，有“抢跑”优势，但因外立面为涂料，无会所，价格较星瓒颂锦府要低3000~5000元/平方米。

“申花区域二手房中，总价500万~600万元的三居室、700万~800万元的四居室需求量非常大。只要价格合理，流动性就很好。”有中介这样总结。

值得关注的是，板块还有很多“故事”可讲：“双地铁TOD”华润万象天地商业综合体正在建设中，被视为板块价值再跃升的关键变量。和睦街道持续推动营商环境建设，去年开年，杭曜置地中心写字楼就签下了超亿元大单。

从工业遗存到高端居住区，华丰造纸厂区域的蜕变是杭州城市更新的一个典型样本。1242路的开通不算大事，却是板块从“建设期”迈入“生活期”的标志性事件。

接下来，随着万象天地开业、产业导入加速，申花北与桥西的融合会更加紧密，板块的价值支撑将从“倒挂红利”切换到“配套兑现”。

从江南里、碧玺，到“华丰造纸厂三兄弟”；从和睦新村、杭印路小区这类老小区，到如今的三面铝板、下沉式会所、恒温泳池的高端改善盘——“桥西—和睦—申花”板块的住宅形态，几乎涵盖了城市居住的全部层次。

而从没有路、不通地铁，到萍水东街通车、地铁5号线与10号线交会、1242路开到家门口——这个板块的进化，恰好是杭州城市更新的一条典型路径：道路先行、地铁激活、住宅集聚、配套跟进、公交微循环补齐“最后一公里”。

你关注过这个板块的楼盘吗？你对板块未来的发展怎么看？